Қазақстандағы үлестік құрылыс — әлі салынып жатқан үйден пәтер сатып алу. 2025 жылдан бастап мұндай ақшаны тек үлестік қатысу туралы шарт (ҮҚШ) бойынша, тек қолма-қол ақшасыз және тек үлескерлердің ақшасын тартуға әкімдіктен рұқсат алған құрылыс салушыға ғана төлеуге болады. Қалғанының бәріне — алдын ала шартқа, «броньға», инвестициялық келісімге, қолма-қол ақшаға заң тыйым салады. Бұл ережелер көп жағдайда «Азбука жилья» сияқты шулы оқиғалардан кейін пайда болды. Онда мыңдаған адам пәтерін жылдар бойы күтті.
Үлестік құрылыс заң бойынша қалай жұмыс істейді
Негізгі құжат — 2016 жылғы 7 сәуірдегі «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заң. Ол үлескерлерден ақшаны тек үш тәсілдің бірімен алуға рұқсат береді:
- Қазақстан тұрғын үй компаниясының (ҚТҮК) кепілдігі. Құрылыс салушы үйді бітіре алмаса, мемлекеттік компания оны аяқтауға міндеттенеді. Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің дерегінше, нарықтың шамамен төрттен бірі осылай салынады.
- Банктің қатысуы. Банк құрылысқа несие береді және ақшаның жұмсалуын қадағалайды. Бұл ең көп таралған тәсіл — нысандардың 59%-ға жуығы.
- Қаңқасы тұрғызылғаннан кейін сату. Құрылыс салушы үйдің қаңқасын өз қаражатына салады, содан кейін ғана пәтер сатуға рұқсат алады. Бұл тәсілге нысандардың шамамен 16%-ы тиесілі.
ҮҚШ «Қазреестр» бірыңғай жүйесінде тіркеледі. Сіз төлем жасайтын банк құрылыс салушының рұқсаты не кепілдігі бар-жоғын көреді. Олар болмаса, төлем өтпейді.
2025–2026 жылдары үлескерлер туралы заңда не өзгерді
2025 жылғы 30 маусымда Президент ережелерді қатаңдататын түзетулерге қол қойды. Олар 2025 жылдың жазында күшіне енді, ал қолма-қол ақшаға тыйым 2026 жылдан бастап қолданылады.
| Не | Қазір қалай |
|---|---|
| Салынып жатқан үйдегі пәтерге алдын ала шарт | Тыйым салынған |
| Төлем | Тек қолма-қол ақшасыз, банк арқылы |
| Пәтер сату жарнамасы | Тек әкімдіктің рұқсаты болғанда |
| Құрылыс мерзімін ұзарту | 5 айдан аспайды (бұрын 9 ай) |
| ҚТҮК кепілдігі не банк қатысуы үшін құрылыс салушының тәжірибесі | 2 жыл және ірі қалаларда 10 мың шаршы метрден бастап (бұрын 3 жыл және 18 мың) |
| Құрылыс салушының өз қаражаты | Жоба құнының кемінде 10%-ы |
| Рұқсатсыз ақша жинағаны үшін айыппұл | 2000 АЕК — 2026 жылы 8,65 млн теңге |
| Рұқсатсыз жарнама үшін айыппұл | 1000 АЕК-ке дейін |
Сонымен бірге құрылыс салушыларға қойылатын талаптар жеңілдеді: көбірек компания заңды жұмыс істесін деп тәжірибе мен салынған тұрғын үй көлемі бойынша талап төмендетілді. Құрылыс салушылар қауымдастығының бағалауынша, қатаңдатуға дейін компаниялардың шамамен 70%-ы, негізінен шағын фирмалар, пәтерді «сұр» схемамен сатқан. Міндетті ҮҚШ 50 және одан көп үйі бар аз қабатты кешендерге, оның ішінде коттедж қалашықтарына да қолданылады.
«Азбука жилья» оқиғасы: ережелер неге қатаңдады
«Азбука жилья» — Астанада тұрғын үй салған компаниялар тобы. Бас прокуратураның дерегінше, оның әрекетінен тоғыз тұрғын үй кешенінің 3700-ден астам үлескері зардап шекті. Олардың қатарында «Жеті жол», «Гарант», «Комсомольский», «Династия», «Садовые кварталы», «Комфорт» және «Айсанам De Luxe» бар.
Қылмыстық іс 2015 жылы қозғалды. 2016 жылғы 29 қарашада Астанадағы сот топ компанияларының он басшысын үлескерлердің ақшасын ұрлағаны үшін соттады. БАҚ хабарлауынша, олар 8 жылдан 10 жылға дейін бас бостандығынан айырылды. Топтың құрылтайшысы, Мәжілістің бұрынғы депутаты Ерканат Тайжанов шетелге кетіп қалды. Тергеу нұсқасы бойынша, оның 40 млрд теңгеден астам қаражатты ұрлауға қатысы бар. Оны Австрияда ұстады, бірақ Қазақстанға берген жоқ: екі елдің арасында адам беру туралы шарт жоқ. 2017 жылы Бас прокурор Жақып Асанов Қазақстан іс материалдарын Австрия прокуратурасына бергенін және онда қылмыстық қудалау басталғанын айтты. Ашық дереккөздерде Тайжановқа қатысты үкім жоқ.
Астана билігі үйлерді салып бітіруді «Орда Инжиниринг» компаниясына тапсырды. Сот оған топтың активтерін берді. 2016 жылы барлық нысанды 2020 жылға дейін аяқтауға уәде етілді. Алайда 2018 жылғы шілдеде әкімдік бұл компаниядан бас тартты. Үлескерлердің бір бөлігі инвесторды өздері тауып, үйлерді тұрғын үй-құрылыс кооперативтері арқылы салып бітірді. БАҚ дерегінше, сол кезде екі мыңнан астам адам әлі пәтер алмаған еді.
Мемлекет кепілдігі бар үлестік қатысу туралы жаңа заң 2016 жылы, дәл осы оқиға қызған шақта қабылданды. 2025 жылғы түзетулер құрылыс салушылар заңды айналып өтетін олқылықтарды жапты.
Пәтер алар алдында құрылыс салушыны қалай тексеруге болады
- Тек ҮҚШ талап етіңіз. Сізге алдын ала шарт, «бронь» немесе инвестициялық шарт ұсынса, бұл — заң бұзушылық.
- Үлескерлердің ақшасын тартуға берілген әкімдік рұқсатының немесе ҚТҮК кепілдігінің нөмірін сұраңыз. Рұқсаты бар құрылыс салушылардың тізімін әкімдіктер жариялайды, ал кепілдігі бар нысандар ҚТҮК сайтында көрсетілген.
- Тек банк арқылы төлеңіз. 2026 жылдан бастап құрылыс салушыдан пәтер алғанда қолма-қол ақша алуға тыйым салынған.
- Құрылыс салушы ҮҚШ жасасудан бас тартса, бас тартуды жазбаша беруін сұраңыз және әкімдікке немесе қала құрылысын бақылау басқармасына шағымданыңыз.
ҮҚШ болмаса, ақшаны тек сот арқылы қайтаруға болады. Бұл — нәтижесіне кепілдік жоқ, жылдарға созылатын жол. Пәтерді ипотекамен алсаңыз, 2026 жылғы ипотека шарттарын қарап шығыңыз.
