Долевое строительство в Казахстане — это покупка квартиры в доме, который ещё строится. С 2025 года такие деньги можно платить только по договору о долевом участии (ДДУ), только безналично и только застройщику, у которого есть разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Всё остальное — предварительные договоры, «бронь», инвестиционные соглашения, наличные — закон запрещает. Эти правила появились во многом после громких историй вроде «Азбуки жилья», где тысячи людей годами ждали свои квартиры.
Как работает долевое строительство по закону
Главный документ — Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года. Он разрешает брать деньги у дольщиков только одним из трёх способов:
- Гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК). Государственная компания обещает достроить дом, если застройщик не справится. По данным Министерства промышленности и строительства, так строится около четверти рынка.
- Участие банка. Банк кредитует стройку и следит за деньгами. Это самый частый способ — почти 59% объектов.
- Продажа после возведения каркаса. Застройщик строит каркас дома за свои деньги и только потом получает разрешение продавать квартиры. На этот способ приходится около 16% объектов.
ДДУ регистрируют в единой системе «Казреестр». Банк, через который вы платите, видит, есть ли у застройщика разрешение или гарантия. Если их нет, платёж не пройдёт. Подробнее о гарантии единого оператора — в материале о Казахстанской жилищной компании.
Что изменилось в законе о дольщиках в 2025–2026 годах
30 июня 2025 года Президент подписал поправки, которые ужесточили правила. Они вступили в силу летом 2025 года, а запрет на наличные действует с 2026 года.
| Что | Как теперь |
|---|---|
| Предварительные договоры на квартиры в строящемся доме | Запрещены |
| Оплата | Только безналично, через банк |
| Реклама продажи квартир | Только при наличии разрешения акимата |
| Продление срока стройки | Не больше 5 месяцев (было 9) |
| Опыт застройщика для гарантии КЖК или участия банка | 2 года и от 10 тыс. кв. м в крупных городах (было 3 года и 18 тыс.) |
| Собственные деньги застройщика | Не меньше 10% стоимости проекта |
| Штраф за сбор денег без разрешения | 2000 МРП — 8,65 млн тенге в 2026 году |
| Штраф за рекламу без разрешения | До 1000 МРП |
Требования к застройщикам при этом смягчили: опыт и объём построенного жилья снизили, чтобы больше компаний работали «в белую». По оценке Ассоциации застройщиков, до ужесточения около 70% компаний, в основном небольших, продавали квартиры по «серым» схемам. Обязательный ДДУ распространили и на малоэтажные комплексы от 50 домов, включая коттеджные городки.
История «Азбуки жилья»: почему правила стали жёстче
«Азбука жилья» — группа компаний, которая строила жильё в Астане. По данным Генпрокуратуры, от её действий пострадали более 3700 дольщиков девяти жилых комплексов, среди них «Жеті жол», «Гарант», «Комсомольский», «Династия», «Садовые кварталы», «Комфорт» и «Айсанам De Luxe».
Уголовное дело возбудили в 2015 году. 29 ноября 2016 года суд в Астане осудил десять руководителей компаний группы за хищение денег дольщиков, по данным СМИ, на сроки от 8 до 10 лет. Учредитель группы, бывший депутат Мажилиса Ерканат Тайжанов, уехал за границу. По версии следствия, он причастен к хищению более 40 млрд тенге. Его задержали в Австрии, но выдавать не стали: договора о выдаче между странами нет. В 2017 году генпрокурор Жакип Асанов сообщил, что Казахстан передал материалы дела австрийской прокуратуре и там начато уголовное преследование. Приговора в отношении Тайжанова в открытых источниках нет.
Достраивать дома власти Астаны поручили компании «Орда Инжиниринг», которой суд передал активы группы. В 2016 году обещали закончить все объекты к 2020 году. Но в июле 2018 года акимат отказался от этой компании, а часть дольщиков сама нашла инвесторов и достраивала дома через жилищно-строительные кооперативы. Тогда, по данным СМИ, больше двух тысяч человек всё ещё не получили квартиры.
Новый закон о долевом участии с гарантией государства приняли в 2016 году, в разгар этой истории. Поправки 2025 года закрыли лазейки, через которые застройщики обходили закон.
Как проверить застройщика перед покупкой
- Требуйте только ДДУ. Если вам предлагают предварительный договор, «бронь» или инвестиционный договор — это нарушение закона.
- Спросите номер разрешения акимата на привлечение денег дольщиков или гарантии КЖК. Списки застройщиков с разрешениями публикуют акиматы, а объекты с гарантией — на сайте КЖК.
- Платите только через банк. Наличные с 2026 года при покупке у застройщика запрещены.
- Если застройщик отказывается заключать ДДУ, попросите отказ письменно и пожалуйтесь в акимат или в управление градостроительного контроля.
Без ДДУ деньги можно вернуть только через суд, а это годы без гарантии результата. Если покупаете в ипотеку, проверьте условия ипотеки в 2026 году.
