В конце 2013 года американский экономист Нуриэль Рубини предупредил в статье на сайте Project Syndicate, что на рынках жилья многих стран снова надуваются пузыри, сходные с теми, что привели к глобальному кризису 2008–2009 годов. Аналитики, опрошенные журналом «Эксперт Казахстан», в целом признавали риски, но расходились в оценках того, станет ли следующий кризис именно ипотечным.
Где растут пузыри
Рубини напомнил, что прошлый кризис начался со «взрыва» пузырей недвижимости — прежде всего в США, а также в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии и Дубае, где их подпитывали слабый надзор за банками и низкие ставки. Спустя пять лет признаки перегрева, по его оценке, появились на рынках жилья Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии и вновь Великобритании, особенно Лондона. Схожие тенденции он видел в Гонконге, Сингапуре, Китае, Израиле и в крупных городах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.
Тревожными сигналами экономист считал быстрый рост цен, увеличение соотношения цены и дохода и высокую долю ипотеки в долгах домохозяйств.
Причины перегрева
- Развитые экономики. При слабом росте ВВП, высокой безработице и низкой инфляции центробанки держали краткосрочные и долгосрочные ставки на очень низком уровне. Поток ликвидности от традиционного и нетрадиционного смягчения политики разгонял стоимость активов, и в первую очередь жилья.
- Богатые развивающиеся рынки — Израиль, Гонконг, Сингапур — при низкой инфляции сохраняли низкие ставки, чтобы не допустить укрепления своих валют.
- Страны с высокой инфляцией — Турция, Индия, Индонезия, Бразилия — сталкивались с ростом цен выше целей центробанков. В Китае и Индии жилье покупали для защиты от инфляции, а быстрая урбанизация во многих развивающихся странах создавала спрос, превышающий предложение.
Почему регуляторы не справляются
Центробанки, по словам Рубини, неохотно повышали ставки и полагались на макропруденциальные меры: снижение допустимого отношения кредита к стоимости залога, ужесточение стандартов андеррайтинга, ограничения на покупку второго жилья в кредит и на использование пенсионных накоплений, повышенные буферы капитала по ипотеке. Однако эти меры применялись недостаточно из-за политического давления: власти стремились поддерживать потребление ради роста ВВП, а застройщики и выборные политики протестовали против «вмешательства» регуляторов в свободный рынок и право на собственное жилье. В результате ставки центробанков и ипотечные ставки нередко заметно расходились.
Рубини полагал, что новые пузыри могут лопнуть уже скоро, поскольку питающие их факторы — дешевые деньги и спрос на защиту от инфляции — действовали в полную силу. Хотя банки накопили больше капитала для покрытия убытков, доля средств домохозяйств, вложенных в недвижимость, во многих странах была выше, чем в США перед ипотечным крахом. Чем выше поднимутся цены, тем сильнее будет падение и тем больше ущерб, заключал экономист, называя происходящее повторением прошлого кризиса в замедленном режиме.
Мнения аналитиков
Независимый аналитик Дмитрий Адамидов считал кризис неизбежным и наиболее вероятным в острой фазе в 2014–2015 годах, хотя точную дату и спусковой механизм, по его словам, наука предсказать не может: тот же Рубини обещал «идеальный шторм» на 2013 год, но он не случился. Адамидов сомневался, что кризис будет ипотечным и начнется в странах из списка Рубини — Финляндия или Австралия, например, никогда не были источником мировых обвалов. Рост цен на жилье он объяснял прежде всего количественным смягчением по всему миру и допускал, что цены при кризисе не упадут или снизятся незначительно. Более вероятным триггером он считал политическое событие — например, масштабную войну на Ближнем Востоке, смуту в Саудовской Аравии или ее конфликт с Ираном.
Аналитик МФЦ Анна Линевская полагала, что для реализации этих рисков при сохранении текущих тенденций нужно еще полтора-два года. Недвижимость, по ее словам, может поддержать восстановление ряда экономик, но из-за избытка ликвидности пузырь в ней надувается быстрее, чем где-либо. Главным риском она называла не спрос на жилье, а недостаточную гибкость монетарной политики: центробанкам следует быть готовыми ее ужесточить.
Управляющий активами компании AForex Сергей Ковжаров отмечал, что новые пузыри по-прежнему надуваются там, где развит рынок недвижимости, — в США и Европе, однако опасность меньше, чем в 2008 году: регуляторы ужесточили требования к инвестбанкам и рынку деривативов, а американские банки, которым грозили штрафы более чем на 100 млрд долларов по ипотечным тяжбам, стали строже к заемщикам. Цены на жилье в США еще не вернулись к докризисным уровням. Прогнозы Рубини он считал излишне мрачными, а говорить о новом кризисе, по его мнению, не имело смысла, пока не закончился старый: Евросоюз пять лет находился в кризисе, Франция и Германия фактически субсидировали периферию вроде Греции и Испании, кредитование не восстановилось, а европейские банки скрывали масштабы потерь от кризиса в Греции и на Кипре.
По материалам журнала «Эксперт Казахстан», 6 декабря 2013 года.
