Осенью 2013 года жилищное строительство в Казахстане понемногу оживало, однако рынок недвижимости, по оценке журнала «Эксперт Казахстан», оставался в стагнации: цены были далеки от докризисных пиков, банки сидели на залоговом жилье и не спешили кредитовать, а у большинства нуждающихся в квартирах не было денег. Издание пришло к выводу, что нового пузыря ждать не стоит, поскольку для него нет главного — денег.
Спрос есть, платежеспособности нет
Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко не соглашалась, что рынок умер: в январе–сентябре 2013 года жилья построили на 16% больше, чем годом ранее, — около 374 многоквартирных домов и примерно 18 тыс. объектов ИЖС, в основном в Астане и Алматы. Спрос оставался высоким, но вопрос был в его платежеспособности.
Управляющий директор Казкоммерцбанка Магжан Ауэзов связывал падение рынка в 2008 году с уходом денег. В 2005–2007 годах выкуп земли и жилья под застройку, кредиты застройщикам, долевое строительство и ипотека на иностранные займы обеспечили приток средств, но с началом мирового кредитного кризиса осенью 2007 года банки урезали и ужесточили финансирование, ипотека затормозила, спекулятивный спрос исчез. Застройщики, по словам Ауэзова, сами создали себе проблемы, ведя стройку на нескольких площадках без расчета себестоимости и денежных потоков, что закончилось арестом активов, замороженными объектами и тысячами обманутых дольщиков. Журнал при этом отмечал, что по статистике разрыв между себестоимостью и ценой нового жилья в 2007 году был почти трехкратным, а в 2011-м — все еще 2,5-кратным.
Цены и стагнация
- По подсчетам АТФ Банка, с пика 2007 года цены упали на 30–50% в зависимости от расположения; сильнее всего — более чем на 20% — в 2008 году, еще на 7% в 2009-м, после чего часть потерь была отыграна.
- По словам Лукьяненко, в валюте цены росли на 3% в год в Алматы и на 6% в Астане, что с учетом инфляции означало «легкую стагнацию». Сдерживали рост доступное жилье частных инвесторов и государственные программы арендного и доступного жилья.
- Квартира продавалась 4–5 месяцев вместо нормальных полутора, поскольку продавцы выставляли завышенные цены, ориентируясь на такие же завышенные объявления.
- В АТФ Банке считали, что рынок пришел к справедливой стоимости и предпосылок для скачка цен нет.
Девальвация тенге, по наблюдению Лукьяненко, даже увеличила число сделок: при ставках по валютным депозитам 4,5–5% недвижимость снова стала привлекательной как «твердая валюта».
Банки и залоговая недвижимость
Волна невыплат по ипотеке оставила банкам большие объемы залогового жилья. В 2009 году на рефинансирование ипотеки было выделено 120 млрд тенге, но доля проблемных кредитов под залог недвижимости в портфелях банков оставалась самой большой. С 2011 года изымать залоговую квартиру без согласия заемщика можно было только через суд, однако многие сами предпочитали вернуть подешевевшее жилье.
Распродажи, которая обрушила бы рынок, не произошло: банки выставляли залоги на продажу, но не снижали цены. Замдиректора группы «Финансовые институты» S&P Наталья Яловская объясняла вялость банков ожиданием роста цен и называла стоимость залогов «несколько мифической»; по ее словам, пока банки живут этой иллюзией, существенного улучшения не будет, а восстановление цен после пузыря может занять от пяти до десяти лет. Банкиры возражали, ссылаясь на налоговые проблемы при продаже залогов: льготы при восстановлении провизий, действовавшие с декабря 2011 года и продленные до конца 2013-го, реально заработали лишь в августе 2013 года. S&P также указывало на большой разрыв между кредитами с просрочкой свыше 90 дней и неработающими займами: многие кредиты в секторе недвижимости погашались единовременно в конце срока, что позволяло скрывать реальное качество портфеля.
Зампредправления Темирбанка Мухтар Беккали признавал, что банки не оценили риски пузыря, но отмечал, что с началом нового роста цен в Астане и Алматы заемщики, переставшие платить несколько лет назад, вернулись к выплатам. Ауэзов говорил, что массового выброса залоговых квартир нет, а продажа изъятого жилья с учетом упущенных процентов прибыли почти не приносит; смягчало ситуацию то, что банки обычно выдавали не более 80% оценочной стоимости. АТФ Банк собирался активно продавать залоговые объекты и запустил программу кредитования их покупки. Компании по управлению стрессовыми активами, по словам Ауэзова, не дают налоговых льгот, но облегчают управление и помогают восстановить и выгоднее продать объекты. Самым трудным активом оставалась земля: в 2006 году сотка на юге Алматы стоила до 100–200 тыс. долларов, а в кризис земля подешевела в два-три раза.
Строили не для всех
Журнал напоминал, что бум середины 2000-х был отчасти отложенным спросом после спада 1990-х, когда ввод жилья в 1999 году упал до чуть более 1 млн кв. м. Только в 2006 году ввод превысил уровень 1991 года, но строили иначе: в 1991 году сдали 6,1 млн кв. м и 84 тыс. квартир, в 2006-м — 6,2 млн кв. м и лишь 54 тыс. квартир. Покупатели хотели просторное жилье, а застройщики делали ставку на бизнес- и премиум-класс, поэтому жилищная проблема так и не была решена.
После кризиса государство взяло на себя достройку объектов и обеспечение дольщиков — по оценкам экспертов, 99% из них получили квартиры, — а в стране действовало около девяти программ доступного жилья, включая «Доступное жилье — 2020». Доля бюджета в финансировании стройки росла с 2008 года и достигла максимума в 2010-м, тогда как участие банков снизилось. Главным источником денег стали собственные средства застройщиков. Управляющий директор Colliers International Kazakhstan Баян Куатова отмечала, что банки входят только в хорошо просчитанные проекты, закон о долевом строительстве сократил число игроков, а на спекулятивный спрос застройщики больше не рассчитывают. Правительство создавало фонд страхования средств дольщиков и систему банковских гарантий с хранением денег на спецсчете до сдачи объекта.
Застройщики снова презентовали проекты: Global Building Contract строила жилой комплекс на берегу озера Сайран полностью на банковские деньги и еще два комплекса с Казкоммерцбанком. Однако продажи в нем, начатые в начале 2013 года, компания рассчитывала завершить заселением лишь к концу 2014 года, что журнал считал признаком трудностей со сбытом.
По материалам журнала «Эксперт Казахстан», 4 ноября 2013 года.
