Собственник сданной в аренду квартиры не вправе входить в нее без согласия жильца, если такой доступ не предусмотрен договором или иным законным основанием. После передачи жилья внаем наниматель получает право временного владения и пользования квартирой, а вместе с ним — защиту неприкосновенности жилища.
По статье 540 Гражданского кодекса наниматель пользуется квартирой в пределах договора, тогда как собственник сохраняет право распоряжаться недвижимостью и требовать бережного отношения к ней. При этом статья 28 Конституции закрепляет неприкосновенность жилища, а статья 149 Уголовного кодекса предусматривает ответственность за незаконное вторжение против воли проживающего лица, включая случаи, когда речь идет не о собственнике, а о законном нанимателе.
За незаконное проникновение предусмотрены штраф до 200 МРП, что в 2026 году составляет 865 000 тенге, исправительные или общественные работы, либо арест до 50 суток. Более строгая ответственность возможна при ночном вторжении, насилии, угрозах, незаконном обыске или выселении. Наличие состава правонарушения в каждом случае оценивают полиция и суд с учетом договора, согласия сторон и обстоятельств дела.
Что дает договор аренды
Хранение запасного ключа собственником само по себе не запрещено, однако пользоваться им он может не по своему усмотрению. Вопрос о том, остается ли у владельца дубликат и в каких случаях он может попасть в квартиру, стороны должны урегулировать заранее.
Распространенные представления о том, что хозяин обязан предупреждать о визите за 24 часа или имеет право осматривать жилье раз в месяц, в законах Казахстана не закреплены. По статье 23 Закона «О жилищных отношениях» такие условия определяются договором. Именно стороны устанавливают порядок уведомления, частоту проверок и допустимое время визитов.
Даже если собственнику нужно проверить мебель, снять показания счетчиков, забрать оплату, провести мастера или показать квартиру покупателю, это не дает права входить без согласования. Само уведомление о визите не всегда означает разрешение на вход: если договор не допускает доступ после одностороннего сообщения, время придется согласовать с жильцом.
При этом наниматель также обязан соблюдать договор. Если в нем закреплено право собственника на плановый осмотр, жилец не должен постоянно срывать согласованные встречи. Однако нарушением со стороны нанимателя нельзя оправдать тайный вход с запасным ключом: в таких случаях возможны требование исполнить договор или его расторжение, но не самовольное проникновение.
Когда вход возможен без согласования
Исключением могут быть ситуации непосредственной опасности — например, пожар, запах газа или серьезная протечка. В таких обстоятельствах промедление может угрожать людям и имуществу, а статья 34 Уголовного кодекса допускает действия в состоянии крайней необходимости, если иначе устранить угрозу нельзя.
В подобных случаях рекомендуется входить вместе с аварийной службой, представителем ОСИ или управляющей компании, а при необходимости — с полицией. Причину вскрытия квартиры и состояние помещения следует зафиксировать, а жильца уведомить как можно скорее. Это помогает подтвердить, что вход был связан именно с устранением аварии.
При этом задержка оплаты, пропущенные звонки или подозрение, что человек съехал, к чрезвычайным обстоятельствам не относятся. По статье 24 Закона «О жилищных отношениях» наниматель может отсутствовать до шести месяцев, если договором не установлено иное. Поэтому молчание в мессенджерах или закрытая дверь не означают, что квартира оставлена, и не дают права сдавать ее другому человеку.
Долги не дают права на выселение без суда
Неуплата аренды или порча имущества могут стать основанием для досрочного расторжения договора, но не для самовольного выселения. Если после прекращения договора человек не выехал, выселение возможно только на основании решения суда. Бессрочный договор собственник вправе прекратить, предупредив нанимателя не менее чем за три месяца.
Менять замки, выносить вещи жильца в подъезд или отключать коммунальные услуги нельзя. Конституция связывает выселение с судебным решением, а статья 149 Уголовного кодекса отдельно упоминает незаконное выселение. Если имущество жильца после такого выселения будет утрачено или повреждено, он может потребовать возмещения ущерба по статье 917 Гражданского кодекса.
Если письменного договора нет
Наем квартиры, в которой не проживает собственник, должен оформляться письменно. Это предусмотрено статьей 24 Закона «О жилищных отношениях» и статьей 601 Гражданского кодекса. Однако отсутствие письменного договора не дает владельцу права входить в квартиру без спроса — оно лишь усложняет доказывание условий найма.
В случае спора подтверждать договоренности придется перепиской, банковскими переводами, расписками, объявлением, актом передачи, фотографиями при заселении и сообщениями о ключах. Статья 153 Гражданского кодекса не допускает подтверждения содержания сделки свидетельскими показаниями, но разрешает использовать письменные и другие доказательства.
Можно ли менять замок
Прямого универсального правила о замене личинки замка нанимателем в законе нет. Этот вопрос следует искать в договоре: в нем может быть запрет, обязанность передать аварийный ключ или право установить свой цилиндр.
Если договор этого не регулирует, безопаснее согласовать замену письменно, не повреждать дверь и сохранить старую личинку, чтобы при выезде вернуть замок в исходное состояние. Безусловного права требовать новый ключ у собственника также нет, если такая обязанность не установлена соглашением сторон.
Что делать при незваном визите
После несанкционированного входа жильцу рекомендуется письменно уведомить владельца, что такие действия недопустимы, и предложить порядок будущих осмотров. Если собственник вошел в квартиру в данный момент, угрожает или отказывается уходить, следует звонить по номеру 102 и не пытаться решать конфликт силой.
Для обращения могут пригодиться сообщения, записи домофона и камер, фотографии, а также точные дата и время происшествия. При пропаже вещей понадобятся их перечень и подтверждение стоимости. В заявлении можно просить проверить действия по статье 149 Уголовного кодекса, а вопрос о наличии состава правонарушения будут решать правоохранительные органы и суд. При наличии оснований ущерб взыскивается отдельно.
