Флиппинг в Казахстане из редкой практики превратился в устойчивый сегмент рынка жилья, однако легким источником быстрой прибыли он уже не считается. Эксперты отмечают, что сегодня высокая доходность в этом бизнесе сохраняется в основном у опытных инвесторов, которые умеют просчитывать риски, управлять ремонтом и повышать рыночную стоимость объектов за счет грамотной перепланировки.
По оценкам участников рынка, современный флиппинг в стране окончательно сформировался после кризиса 2008 года, когда снижение ипотечного кредитования и спроса на жилье заставило инвесторов зарабатывать не на простой перепродаже, а на создании добавленной стоимости через ремонт. До этого, в начале 2000-х годов, на фоне активного строительства и высокого спроса квартиры нередко перепродавались дороже даже без обновления, что специалисты скорее относят к спекулятивной модели.
В дальнейшем рынок менялся вместе с экономической ситуацией. В 2015–2020 годах доходность снизилась, и часть инвесторов переключилась на коммерческую недвижимость. Во время пандемии интерес к жилью снова вырос, а вместе с ним появились новые стратегии, в том числе разделение крупных квартир на несколько отдельных помещений для последующей продажи. Новый импульс рынок получил в 2021–2023 годах, когда использование пенсионных накоплений из ЕНПФ на покупку жилья резко увеличило спрос на готовые квартиры с ремонтом. Позже после корректировки порога достаточности пенсионных накоплений и ослабления покупательской активности темпы снова замедлились.
Эксперты не согласны с мнением о том, что флипперы искусственно разгоняют цены на жилье. По их словам, такие инвесторы, как и другие участники рынка, работают с финансовыми и временными рисками, а общую ценовую динамику определяют прежде всего макроэкономические факторы. Среди них называются объем ипотечного кредитования, стоимость строительства, инфляция, предложение на рынке и покупательная способность населения. При этом специалисты допускают, что в отдельных жилых комплексах спекулятивные сделки могут краткосрочно влиять на стоимость, но не формируют общий тренд.
Участники рынка также подчеркивают, что флиппинг включает несколько моделей. К нему относят как покупку квартир на ранней стадии строительства для последующей перепродажи, так и классические сделки на вторичном рынке, а также гибридный формат, при котором новое жилье сначала приобретают, затем ремонтируют и только после этого продают.
На что советуют смотреть покупателям
Главным риском для покупателя эксперты считают не цену квартиры, а качество выполненного ремонта. Они рекомендуют особенно тщательно проверять инженерные системы, состояние электропроводки, сантехники, качество строительных материалов и уровень звукоизоляции. По их словам, поскольку задача флиппера — подготовить привлекательный объект с минимальными затратами, внешний вид жилья не всегда отражает его фактическое состояние.
Отдельное внимание советуют уделять юридической стороне сделки. Самовольная перепланировка или неполный пакет документов могут впоследствии привести к серьезным проблемам для нового владельца.
Как работает эта модель на практике
Флиппер Айзат Ергали, работающая в этой сфере с 2017 года, рассказала, что начала с первой квартиры, на первоначальный взнос для которой родители выделили 5 млн тенге. Через год семья продала жилье, а чистую прибыль в 3 млн тенге направила на досрочное погашение ипотечного долга. Позже этот подход использовался еще несколько раз: средства от каждой сделки вкладывались в покупку следующего объекта.
По ее словам, самым сложным этапом остается ремонт. Цель состоит в том, чтобы сделать квартиру привлекательной для максимально широкого круга покупателей, поэтому чаще всего выбираются нейтральные цвета, минималистичный интерьер и методы хоумстейджинга перед продажей. При этом такая работа требует постоянного контроля — от выбора материалов до финальной расстановки мебели.
Айзат Ергали также считает, что влияние флипперов на текущие цены на жилье невелико и составляет примерно 5–7%. По ее оценке, куда сильнее на рынок влияют мировая экономическая ситуация, курс национальной валюты и рост стоимости качественных строительных материалов.
По прогнозам аналитиков, рынок флиппинга в Казахстане сохранится и в ближайшие годы, но будет все меньше напоминать способ быстрого заработка. Конкурировать в этом сегменте, как ожидается, смогут прежде всего профессиональные инвесторы, способные точно оценивать рыночную конъюнктуру, планировать финансы и управлять рисками.
