ОСИ — это объединение собственников имущества: организация, которую создают владельцы квартир одного многоквартирного дома, чтобы самим управлять им. Главное правило — «один дом, одно ОСИ, один счёт»: деньги жильцов идут только на их дом. Сколько платить, решает собрание жильцов по смете. Но взнос на капремонт не может быть меньше 0,005 МРП за квадратный метр — в 2026 году это около 21,6 тенге за метр в месяц.
Что такое ОСИ простыми словами
ОСИ — некоммерческое юридическое лицо. Его не нанимают со стороны: жильцы сами выбирают председателя, совет дома и ревизионную комиссию. Председатель ведёт дела дома — заключает договоры на уборку, вывоз мусора, обслуживание лифтов, а каждый месяц отчитывается перед советом дома.
Вести хозяйство председатель может сам или поручить управляющей компании. Но решения о деньгах дома всё равно принимают собственники.
По закону, который президент подписал 15 июля 2025 года, в Казахстане осталось две формы управления домом:
- ОСИ — для большинства многоэтажек;
- НСУ — непосредственное совместное управление. Его выбирают небольшие дома: где 16 собственников или меньше, можно управлять общим имуществом без создания юрлица.
Третью форму — простое товарищество — тот же закон упразднил. Срок полномочий председателя ОСИ увеличили с одного года до трёх лет.
Чем ОСИ отличается от КСК
КСК — кооператив собственников квартир. Раньше именно КСК управляли почти всеми многоэтажками.
| КСК | ОСИ | |
|---|---|---|
| Сколько домов | Часто от 10 до 50 домов | Один дом |
| Банковский счёт | Один общий на все дома | Свой у каждого дома |
| Кто руководит | Правление кооператива | Председатель, которого выбрали жильцы дома |
| Статус сейчас | Не форма управления, а исполнитель услуг — некоммерческая организация | Основная форма управления домом |
Главная претензия к КСК была в том, что деньги многих домов лежали на одном счёте. Жильцы не видели, сколько потрачено именно на их подъезд и крышу. Ещё в середине 2010-х «Радиоточка» писала, как жильцы добиваются от КСК новой крыши и кто в доме хозяин — собственники или председатель кооператива. Эти споры и привели к реформе: закон об ОСИ президент подписал 26 декабря 2019 года, а КСК разрешили управлять домами только до 1 июля 2022 года.
С 2025 года КСК не исчезли совсем. Они должны пройти перерегистрацию и работать как некоммерческие организации, а их доход можно тратить только на нужды домов. ОСИ может нанять такой КСК для обслуживания — например, для уборки или ремонта лифтов. Подробнее о том, где теперь КСК, мы писали отдельно.
Как перейти с КСК на ОСИ
- Соберите инициативную группу и составьте повестку собрания: создание ОСИ, выбор председателя, совета дома и ревизионной комиссии, утверждение устава.
- Предупредите всех собственников о собрании заранее — не позже чем за 10 дней.
- Проведите собрание очно или онлайн. Оно состоится, если участвуют больше половины собственников. Решение принимают большинством голосов.
- Оформите протокол. С 2025 года это официальный документ: его подписывают председатель, секретарь и инициатор собрания, а за подделку наказывают.
- Зарегистрируйте ОСИ как юридическое лицо и откройте два счёта: текущий — для ежемесячных расходов и сберегательный — для капремонта.
- Потребуйте от прежнего управляющего передать техническую и финансовую документацию, договоры и протоколы. За просрочку грозит штраф: 50 МРП для физлица и 100 МРП для юрлица.
Сколько платить за содержание дома в 2026 году
Каждый собственник платит два взноса.
- Текущий взнос — на уборку, свет в подъездах, лифты, мелкий ремонт, зарплату председателя. Размер считают по смете, которую утверждает собрание. Нижний предел каждый год устанавливает местный акимат, теперь он привязан к МРП.
- Накопительный взнос — на капитальный ремонт. Минимум по закону — 0,005 МРП за квадратный метр в месяц. В 2026 году МРП равен 4 325 тенге, значит минимум — около 21,6 тенге за метр. Для квартиры площадью 55 квадратных метров это примерно 1 190 тенге в месяц.
Собрание может решить платить больше, но не меньше минимума. Деньги на счетах дома нельзя тратить на чужие дома и на штрафы председателя.
Как добиться ремонта крыши и капремонта
Крыша, подвал, подъезды, лифты и фасад — общее имущество всех собственников. Мелкий ремонт оплачивают из текущих взносов, если он заложен в смету. Капитальный ремонт крыши или фасада делают за счёт накоплений на сберегательном счёте — по решению собрания. Сумма накоплений на капремонт должна быть в открытом доступе.
Что делать, если председатель тянет:
- потребуйте ежемесячный и годовой отчёт — председатель обязан их давать. За просрочку отчёта ему грозит штраф 50 МРП, это 216 250 тенге в 2026 году, и платит он лично, не из денег дома;
- соберите внеочередное собрание и поставьте ремонт на голосование или переизберите председателя;
- пожалуйтесь в жилищную инспекцию при акимате города или района. С 2025 года она проверяет ОСИ и КСК, готовность домов к отопительному сезону и документы управляющих.
Ответственность за безопасность дома зимой — например, за сосульки и наледь на крыше — тоже лежит на ОСИ или КСК. Об этом в Алматы предупреждали управляющих перед зимой.
