Пәтер сату – маңызды оқиға, оның заңдық және қаржылық қыры көп. Қазақстанда жылжымайтын мүлік сатқанда ескеретін басты мәселенің бірі – салық салу. Салықты қате есептеу немесе уақытында төлемеу айыппұлға не қосымша шығынға әкелуі мүмкін. Бұл мақала Қазақстанда пәтер сатқанда салынатын салықтың не екенін түсінуге көмектеседі. Мұнда оны есептеу мен төлеу жөнінде толық нұсқаулық берілген.
Жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық туралы жалпы мәлімет
Жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын салық – пәтерді немесе өзге мүлікті сатудан түскен табысқа салынатын жеке табыс салығы (ЖТС). Қазақстанда бұл салықты жылжымайтын мүлік нарығын реттеуге және бюджетке түсімді қамтамасыз етуге бағытталған заңнамалық актілер реттейді. Салық салудың негізін білсеңіз, қателік жібермей, мәміленің қаржылық жағын дұрыс жоспарлай аласыз.
Заңнамалық негіз
Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатқанда салық салуды реттейтін негізгі заң – Қазақстан Республикасының Салық кодексі. Сонымен қатар үкімет қаулылары мен мемлекеттік кірістер органдарының түсіндірмелері сияқты заңға тәуелді актілер де қолданылады. Заңнамаға енгізілетін өзгерістерді ескерген жөн, өйткені олар салықты есептеу мен төлеу тәртібіне едәуір әсер етуі мүмкін.
Қазақстанда 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап жаңа Салық кодексі қолданылады. Ол мүліктік табысқа салық салу ережесін өзгертті: жылжымайтын мүлікті сатқанда салық төленбейтін ең аз иелену мерзімін ұзартып, ірі табысқа ЖТС-тың прогрессивті мөлшерлемесін енгізді.
Салық төлеу міндеті қашан туындайды
Пәтер сатқанда салық төлеу міндеті екі шарт қатар орындалғанда туындайды:
- пәтер табыспен, яғни сатып алынған бағасынан қымбатқа сатылса;
- сатушы пәтерді белгіленген мерзімнен аз иеленсе: 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап сатып алынған баспана үшін – екі жылдан аз, 2026 жылға дейін алынған баспана үшін – бір жылдан аз. Мерзім мәміле жасалған күннен емес, меншік құқығы мемлекеттік тіркелген күннен бастап есептеледі.
Осылайша, Қазақстанда пәтер сатқанда мына азаматтар салықтан босатылады:
- баспананы белгіленген мерзімнен ұзақ иеленгендер: пәтер 2026 жылдан бастап сатып алынса – екі жылдан артық, 2026 жылға дейін алынса – бір жылдан артық;
- пәтерді сатып алған бағасымен немесе одан арзанға сататындар.
Екінші жағдайда сатушының құн өспегенін дәлелдейтін құжаты болуы керек:
- сатып алу-сату шарты (пәтер меншікке сатып алынған болса);
- құнды бағалау актісі (пәтер жекешелендіру, сыйға тарту немесе мұрагерлік арқылы алынған болса).
Сатып алу-сату шартында көрсетілген сату бағасы сатып алу шартындағы немесе бағалау актісіндегі бағамен тең не одан төмен болса, бұл салық органы үшін ЖТС төлеудің қажеті жоқ екенін көрсететін дәлел болады.
Азаматтардың жекелеген санаттарына берілетін жеңілдіктерді тұрғылықты жердегі мемлекеттік кірістер органынан нақтылаған жөн, өйткені шарттар нақты жағдайға байланысты.
Салық мөлшері
Егер пәтер белгіленген иелену мерзімі өтпей тұрып сатылса, сатудан түскен табыстан жеке табыс салығын төлеу қажет. 2026 жылдан бастап мөлшерлемелер мынадай:
- 10% – Қазақстан Республикасының азаматтары мен резиденттері үшін жылына 8 500 АЕК шегіндегі табыстан (2026 жылы шамамен 36,8 млн теңге);
- 15% – табыстың 8 500 АЕК-тен асатын бөлігінен;
- 15% – резидент емес шетелдіктер үшін.
Бұл ретте пәтерді сатудан түскен соманың бәріне емес, тек құнның өсуінен түскен табысқа ғана салық салынатынын ескеру керек. Бұл – сату бағасы мен пәтердің бұрын сатып алынған бағасы арасындағы айырма.
Пәтер сатқанда салық қалай есептеледі
Қазақстанда пәтер сатқанда салық мына формуламен есептеледі:
Салық = (Сатудан түскен табыс − Сатып алу шығыны − Жақсарту шығыны) × Салық мөлшерлемесі
Сатудан түскен табыс – сатылған пәтер үшін сатып алушыдан алынған сома.
Сатып алу және жақсарту шығыны – пәтерді сатып алуға, сондай-ақ күрделі жөндеуге немесе жақсартуға жұмсалған, құжатпен расталған шығын.
Салық мөлшерлемесін заңнама белгілейді, ол сатушының салықтық мәртебесі мен табыс мөлшеріне байланысты.
Формуланы іс жүзінде қалай қолдануға болатынын қарастырайық. Мысалы, сатушы пәтерді 10 000 000 теңгеге сатып алып, 15 000 000 теңгеге сатты. Жақсартуға 1 000 000 теңге жұмсалды. Салық мөлшерлемесі – 10%.
Салық = (15 000 000 − 10 000 000 − 1 000 000) × 0,10 = 400 000 теңге
Қателік пен түсініспеушілік болмас үшін салық міндеттемесін мұқият есептеп, шығынды растайтын құжаттың бәрін жинап қойған маңызды.
Салықты есептеу және төлеу үшін қажет құжаттар
Қазақстанда пәтер сатқанда салықты дұрыс есептеп, төлеу үшін мына құжаттар топтамасын дайындау керек:
- пәтерді сатып алу-сату шарты – жылжымайтын мүліктің сатылғанын растайтын негізгі құжат;
- пәтерді сатып алу шығынын растайтын құжаттар (бұрынғы сатып алу-сату шарты, қабылдау-тапсыру актісі, төлем түбіртектері);
- пәтерді жақсарту шығынын растайтын құжаттар (чектер, түбіртектер, орындалған жұмыстар актілері);
- пәтердің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізілген болса, жылжымайтын мүліктің бағалау құны туралы анықтама;
- сатушының жеке басын куәландыратын құжат (жеке куәлік немесе төлқұжат);
- салық есептілігі үшін сатушының ЖСН-і;
- 270.00 нысанындағы мүліктік табыс туралы декларация (толтырылып, салық органына тапсырылады).
Осы құжаттарды ресімдеу мен тапсыру тәртібін сақтасаңыз, кідіріс пен салық органдарымен түсініспеушіліктің алдын аласыз.
Салықты төлеу тәртібі
Қазақстанда пәтер сатқанда салық төлеу бірнеше қадамнан тұрады:
- Сатудан түскен табыс пен расталған шығын негізінде салықты есептеу.
- Табыс пен шығын туралы барлық қажетті деректерді көрсетіп, 270.00 нысанындағы салық декларациясын толтыру.
- Декларацияны сатылған жылдан кейінгі жылдың 15 қыркүйегінен кешіктірмей салық органына тапсыру. Мысалы, 2026 жылы сатылған пәтер бойынша 2027 жылғы 15 қыркүйекке дейін есеп беру керек. Декларацияны eGov.kz порталы немесе салық төлеушінің кабинеті арқылы онлайн тапсыруға болады.
- Салықты сатылған жылдан кейінгі жылдың 25 қыркүйегінен кешіктірмей төлеу.
Салықты банк немесе онлайн қызметтер арқылы төлеуге болады. Төлем кешіктірілсе, әр күнге өсімпұл есептеледі. Сонымен қатар декларацияны тапсырмағаны немесе салықты уақытында төлемегені үшін әкімшілік жауапкершілік қарастырылған.
Кейбір жағдайда Салық кодексі салық төлеу мерзімін өзгертуге мүмкіндік береді. Бұл мәселе аумақтық мемлекеттік кірістер органына берілген өтініш бойынша шешіледі.
Ерекше жағдайлар
Жылжымайтын мүлікті сатқанда салықты есептеуде жиі сұрақ туғызатын бірнеше жағдайды қарастырайық.
Бірлескен меншіктегі пәтерді сату
Егер пәтер, мысалы, ерлі-зайыптылардың бірлескен меншігінде болса, салық иелердің меншіктегі үлесіне қарай салынады. Әр меншік иесі салық декларациясын тапсырып, табыстың өз үлесіне тиесілі салықты төлеуі тиіс.
Шетел азаматтарының пәтер сатуы
Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті сататын шетел азаматтары да сатудан салық төлеуге міндетті. Резидент еместер үшін мөлшерлеме 15%. Қазақстандық БАҚ салық органдарына сілтеме жасап келтірген түсіндірмелерге сәйкес, иелену мерзіміне қатысты жеңілдік оларға қолданылмайды. Бұған қоса елдегі резиденттік мәртебені растау талап етілуі мүмкін.
Пәтер сату – маңызды қаржылық шешім ғана емес, салық міндеттемесін мұқият ескеруді талап ететін үдеріс. Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатқанда салықты дұрыс есептеп, қажетті құжаттың бәрін дайындап, төлем мерзімін сақтасаңыз, күтпеген жағдай мен айыппұлдан аулақ боласыз. Әрекетіңіздің дұрыстығына көз жеткізіп, салық жүктемесін азайту үшін кәсіби салық мамандарынан кеңес алған жөн.
